Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen

Inhaltsangabe: Problemstellung: Vielfaltige Anlasse erfordern eine Bewertung von Grundstucken. So zum Beispiel zur Fundierung von Ankaufs- oder Verkaufsentscheidungen, zur Vorbereitung von Kreditentscheidungen, fur Zwecke der Vermogensauseinandersetzung oder zur Messung der Wirtschaftlichkeit von Entwicklungsstrategien. Im Gegensatz zu den bankenspezifischen Anweisungen und Richtlinien, die bei der Ermittlung des Beleihungswertes von Immobilien zu berucksichtigen sind, gibt es im Rahmen der Wertermittlungsverordnung (WertV) und der Wertermittlungsrichtlinie (WertR) fur die Verkehrswertermittlung keine verbindlichen Vorgaben, die zur Berucksichtigung des so genannten Modernisierungsrisikosvon Immobilien verpflichten. Dies resultiert aus dem Umstand, dass einzelne Determinanten des Wertermittlungsverfahrens, wie beispielsweise die Liegenschaftszinssatze, mehr oder weniger aktuell durch die Gutachterausschusse vom Marktgeschehen abgeleitet werden und somit das Verhalten am Immobilienmarkt hinsichtlich der ausgehandelten Kauf- und Verkaufspreise bereits widerspiegeln (sollten). Trotzdem gilt es zu beachten, dass der vorausschauend handelnde Kaufmann bei seiner Investitionsentscheidung zukunftige Kosten fur die Aufrechterhaltung der Marktgangigkeit seiner Immobilie in seine Liquidationsplanung einschliesst. Dazu fuhrt insbesondere Falkaus: Eine erfolgreiche Immobilie wird permanent auf dem neuesten Stand gehalten. Eine standige Uberprufung der Immobilie, ob sie fur zukunftige Nutzungskonzepte geeignet ist, erscheint erforderlich. Das Zeitalter des schnellen Handelns gibt das vor. In Anbetracht der aktuellen Markttrends und der sich verandernden Nutzungszyklen sowie mit Hinblick auf die daraus resultierenden steigenden Anforderungen an Immobilien, muss unterstellt werden, dass die mit dieser Entwicklung verbundenen Kostenerwartungen und in Folge tatsachlich vorhandenen Wertminderungen nicht immer ausreichend in den zugrunde gelegten durchschnittlichen (objekttypischen) Li"