Wonen en kopen in - Wonen en kopen in Oostenrijk alles over wonen en onroerend goed in Oostenrijk

Colofon Inhoudsopgave 1. Inleiding Aantal vakantiegangers naar Oostenrijk 2. Oostenrijk in vogelvlucht Geschiedenis Geografie Rivieren & Meren Klimaat Bevolking & Bevolkingsopbouw Taal Staatsinrichting, bestuur en binnenlandse politiek Internationale organisaties Economie Beroepsbevolking Verkeer en vervoer Media Televisie & Radio Nederlandse televisie en radio in het buitenland 3. Oriëntatiefase Motieven om in Oostenrijk een huis te kopen Waar kopen ? Locatie en ligging van uw (tweede) huis Checklist waar kopen ? Hoe vindt u Oostenrijks onroerend goed ? Wat kopen ? Oriëntatiechecklist wat kopen ? Vraagprijs Checklist vraagprijs Staat van onderhoud van het huis Wanneer op huizenjacht ? Bereikbaarheid Tips en waarschuwingen Websites Bundesländer Samenhang tussen een investering voor plezier en rendement wordt steeds sterker (Ontwikkeling) Oostenrijkse huizenmarkt 4. Contact met de makelaar (Wohnungsmakler) Inleiding Met wie kunt u te maken krijgen ? Vestigingsvoorwaarden van de Oostenrijkse makelaar Befähigungsnachweise Firmenbuchnummer UID (Umsatzsteuer-Identifikationsnummer) Oostenrijkse makelaarsorganisaties Bemiddelingsopdracht (Vermittlungsauftrag) Bezichtiging (Besichtigung) Onroerendgoedhandelaars Taakomschrijving van de makelaar Relatie opdrachtgever - makelaar Doppelmakler Overeenkomst met de makelaar (Maklervertrag) Bemiddelingsopdracht voor bepaalde (befristet) of onbepaalde (unbefristet) termijn Wettelijke perioden voor een Alleinvermittlungsauftrag Informatieplicht (Informationspflicht) van de makelaar en opdrachtgever Informatieplicht betreffende zijn provisie Onderzoeksplicht van de makelaar Informatieplicht over kosten Informatieplicht in advertenties Informatieplicht m.b.t. familiebanden/economische banden van de makelaar (Informationspflichten betreffend Naheverhältnis) Geheimhoudingsplicht (Verschwiegenheitspflicht) Betaling van de makelaarsprovisie Provisie in geval er twee makelaars bij de transactie betrokken zijn Optie (Optionsvertrag) Provisie bij een optie-overeenkomst Provisie bij huurcontracten Energieausweis Nog enkele tips bij de omgang met de makelaar 5. Oostenrijkse onroerendgoedwetgeving Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch Wohnungseigentumsgesetz Konsumentenschutzgesetz Mietrechtgesetz Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz Heizkostenabrechnungsgesetz Bauträgervertragsgesetz De `Liegenschaft` Aankoop van Oostenrijks onroerend goed door buitenlanders Mede-eigendom (Miteigentum) 6. Freizeitwohnsitz vs. Hauptwohnsitz Oostenrijkse regelgeving "Auf die Nutzung kommt es an" Erholungsgebiet of recreatieve bestemming Zweitwohnsitz of tweede woningvergunning Hauptwohnsitz Wohnsitzanmeldung Registratie is in de volgende gevallen verplicht Inschrijving in het Grundbuch van een Hauptwohnsitz of Zweitwohnsitz Hauptwohnsitz Aan welke eisen dient u bij (vakantie)huizen die niet de bestemming Freizeitwohnung hebben, eigenlijk te voldoen ? Strengere wetgeving Genehmigung als Freizeitwohnsitz / Freizeitwohnsitzbescheid Neun Länder, Neun Gesetze Criteria Freizeitwohnsitz Opmerkingen Raumordnungsgesetz (wet op de ruimtelijke ordening) Omgekeerde bewijslast Vier stappen om tot woningeigendom te komen Inleiding 4 stappen om tot woningeigendom te komen Nutzfläche Nutzwert Omstandigheden die de Nutzwert kunnen verhogen of verlagen 7. Van aanbod tot aankoop Inleiding Waaraan te denken voordat men een bod doet/ overeenkomst tekent Anbotsformulare Willenseinigung Opmaken van een contract (Ein Vertrag errichten) Afwikkeling van onroerendgoedtransacties (Treuhandschaft) Treuhandlösung Angeld Zonder Anbot naar overeenkomst 8. Wohnungseigentumsvertrag Vorvertrag Wohnungseigentumsvertrag Inhoud van het Wohnungseigentumsvertrag Recht van voorkoop (Vorkaufsrecht) 9. Ontbinden van het koop- of huurcontract Inleiding Wettelijke mogelijkheden voor ontbinding van een overeenkomst Het niet tijdig opleveren van de woning door de verkoper Hoe de overeenkomst te ontbinden ? 11. Het recht zich terug te trekken uit een overeenkomst Bijzondere rechtsmogelijkheden tot terugtrekking (Rücktrittsrecht) In de volgende gevallen heeft u geen recht het contract te ontbinden Doorslaggevende omstandigheden voor ontbinding Rücktritterserklärung 12. Het kadaster Grentzkataster Inschrijving van het Wohnungseigentumsvertrag in het kadaster Rücksichtnahmegebot Grundbuch Waaruit bestaat het Grundbuch ? Verschillende soorten inschrijvingen in het kadaster Einverleibung Koopcontract (Kaufvertrag) Inhoud koopcontract Wat verder op te nemen in het Kaufvertrag ? Unbedenklichkeitsbescheinigung Staatsbürgerschaftsnachweis Legalisering van de handtekeningen (Voor)aantekening / vooraankondiging (Vormerkung) Anmerkung Kadastraal uittreksel (Grundbuchauszug) Registratie van garages en parkeerplaatsen 13. Eigentümerpartnerschaft Beëindiging van de Eigentümerpartnerschaft Inhoud van een Eigentümerpartnerschaft Overlijden van één van de partners Voorbeelden 14. Erfdienstbaarheden (Grunddienstbarkeiten) Inleiding Erfafscheiding Het sneeuwvrij houden van uw stoep/straat (Schneeräumung) 15. Bijkomende kosten bij aankoop van een woning Bijkomende kosten Makelaarscommissie (Provision des Immobilienmaklers) Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) Registratiekosten voor inschrijving in het kadaster (Grundbuchgebühr) BTW bij nieuwbouw & teruggave van Oostenrijkse BTW Niet BTW-belaste levering van de woning Notaris- of advocaatkosten (Kaufvertragerrichtung) Kosten voor het legaliseren van de handtekeningen 16. Het bouwen van een woning Inleiding Bouwovereenkomst Bauträgervertragsgesetz Betalingen Garanties bij aanbetalingen Voorbeeld bankgarantie Betalingen via de Treuhänder Ratenplanmethode Alternatieve betalingsschema Recht om zich terug te trekken overeenkomstig de BTVG Koop van een woning, die zich nog in de bouwfase bevindt Bespreking van verschillende overeenkomsten Kaufanwartschaftsvertrag Bescherming van Treuhandgeld Van oplevering tot eigendom Inschrijving van het eigendomsrecht in het kadaster Welke documenten zijn nodig voor inschrijving in het kadaster ? Eis tot inschrijving van het eigendomsrecht Overdracht (Übergabe) en overname (Übernahme) van de opgeleverde woning Faillissement van de Wohnungseigentumsorganisator tijdens de bouwfase Gebreken en aanspraak op garantie Gebreken in de gemeenschappelijke voorzieningen/ruimtes van de Liegenschaft Anspruch auf Gewährleistung 17. Altbau- Wohnungseigentum & Appartementsrecht Eigendom van een woning in oude gebouwen (Altbau) Splitsingsakte Wohnungseigentum of slechts Miteigentum Vrijwaringsclausule in de Koopovereenkomst Verwaltungsvollstreckungsgesetz Rapport over de bouwkundige staat van de Altbau-eigentums- Wohnung Nog enkele opmerkingen omtrent appartementsrecht 18. Verhuur en huur van een woning Inleiding Huurcontracten voor onbepaalde tijd Huurcontracten bij woningen die vóór 9 mei 1945 zijn gebouwd Huurcontracten bij woningen die ná 8 mei 1945 zijn gebouwd en waarbij de subsidies nog niet zijn terugbetaald Huurcontracten bij woningen die ná 8 mei 1945 zijn gebouwd en waarbij de subsidies reeds zijn terugbetaald Hoe vindt u een huurhuis/appartement ? Wie is juridisch gezien de huurder ? Het huurcontract Inventaris Betaling van de huur Borg Verhuurde woonoppervlakte Overname roerende goederen Vaststelling huursom Indicatie huurprijzen Wie is verantwoordelijk voor de betaling van de huursom ? Betriebskosten Verschil Brutto en Nettokaltmiete Overige verplichtingen van de huurder Het huurcontract en huisdieren Huren en de verzekeringen Opleveren van de gehuurde woning Verkoop verhuurde woning Enkele belangrijke huurtermen Verhuur Vakantieverhuur/seizoenverhuur Aanbetalingen/garanties bij seizoenverhuur Huursom seizoenverhuur/classificatie De Verhuurorganisatie Het contact met de verhuurorganisatie Langere termijn verhuur Nog enkele aandachtspunten bij verhuur Voorbeeld werkwijze voor particulieren die zelf hun huis willen verhuren Profiteer optimaal van uw tweede huis 19. Kosten bij bezit en verhuur van onroerend goed in Oostenrijk Inleiding Kosten waarmee u te maken krijgt bij bezit van Oostenrijks onroerend goed Exploitatiekosten 20. Vertrek uit Nederland en vestiging in Oostenrijk Inleiding Vertrek uit Nederland Het bevolkingsregister Inschrijven in de BRP (Basisregistratie personen) Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) Verklaring/bewijs van goed gedrag Hoe lang is een VOG geldig ? Wat moet u regelen voordat u zich in Oostenrijk vestigt ? Vertrek naar Oostenrijk en de (belasting)schulden in Nederland Schuld aan de Nederlandse Staat en verlenging van uw paspoort Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel Internationale uitwisseling kredietgegevens Nederlandse nationaliteit/Nederlanderschap Rijkswet op het Nederlanderschap Nederlanders met een dubbele nationaliteit Kinderen van een Nederlandse moeder of vader Geboorte van een Nederlands kind in het buitenland Kinderen uit huwelijken met een niet-Nederlandse man Erkenning van minderjarige buitenlandse kinderen Kinderen en paspoort Vestiging in Oostenrijk Inschrijvingsplicht Oostenrijkse Gemeente Anmeldebescheinigung Levensonderhoud Trouwen in Oostenrijk Follow up in Nederland Homohuwelijk en geregistreerd partnerschap in Oostenrijk niet mogelijk 21. Verhuizen Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de EU Vrijstelling van invoerrechten Zelf verhuizen Trouwen en verhuizen Verhuizing naar uw tweede woning Verkoop van uw tweede woning Verhuizing bij erfenis Vervreemdingsverbod Belastingtelefoon Douane Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW Checklist keuze van & contact met het verhuisbedrijf De offerte De verhuiskosten Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in Oostenrijk Nog enkele tips en opmerkingen Dierenpaspoort voor gezelschapsdieren Algemene regels Het oude paspoort/vaccinatieboekje 22. Uw auto Uitvoer uit Nederland Geen uitvoerkenteken meer nodig Een voertuig uitvoeren Uitvoerverklaring Nog een aantal belangrijke zaken Invoer auto in Oostenrijk Gebruikte auto invoeren Benodigde documenten voor invoer Invoerprocedure in de praktijk Verzeker